政府审批跟不上销售计划

　　本报记者 陈小瑛 深圳报道

　　继碧桂园后，日前，万科在武汉也因无证售房，被当地房管局列入开发企业不良信用档案黑名单，尽管业内人士认为，此举对房企日后在武汉开发销售项目并无实质影响，但这对一向以规范自律的龙头房企而言，并不光彩。

　　据记者了解，万科不惜冒着违规风险急于卖房的背后，是万科在武汉销售额第一的宝座上连坐四年，今年突被保利夺走，销售压力骤增后的主动出击。而碧桂园在今年国庆期间，就已放话要完成千亿销售目标，彰显出争分夺秒抢客的急切心态。

　　多位上市房企内部人士告诉记者，房企对拿地到销售有严格的时间限制，而地方政府的审批速度，有时往往跟不上开发商的步伐，导致开发商不能如期拿证卖房，只能铤而走险打擦边球。

　　万科上“黑名单”

　　12月以来，武汉市房管局接连将万科金域蓝湾D5#、F2#楼，碧桂园生态城8#楼记入开发企业不良信用档案，原因是未取得《商品房预售许可证》就违规销售。

　　政府将两大销售过千亿的龙头房企列入黑名单的情况，实属罕见。这在武汉一房地产业内资深人士看来，是地方政府杀一儆百，为行业自律敲响警钟。从11月起，武汉开始对调控念起紧箍咒，并在11月22日出台了“汉七条”，要求严肃查处违规销售行为。

　　这让向来以透明规范自省的万科也未幸免，对此，武汉万科公司并不愿多言，仅表示是一个偶然事件。

　　对于当事双方，武汉市房管局并不愿置评。但在武汉业内人士看来，不良信用档案只是一种行为规范，对开发商的项目销售开发，以及今后在武汉拿地并不会构成直接影响，毕竟政府对房地产商为地方财政和GDP所做的贡献心知肚明，尤其是龙头房企。

　　上述武汉业内资深人士分析，尽管政府承诺会对违规销售行为做出检查，但万科、碧桂园的无证售房发生在一两个月前，而政府直至12月才做出行政处罚，且公示就一句话，也说明政府并非真心要惩处开发商。

　　“如果不是媒体对高价楼盘曝光，政府也不会为难房企，但已经曝出来了，政府必须给老百姓一个交代，也撇清自己的责任。”上述知情人士直言，表面上政府会监督处置，但私底下双方关系依旧融洽。

　　“这其实是场误会。”一位了解碧桂园生态城项目内情的人士告诉记者，该盘有十多栋楼一齐开盘，除8号楼外，其余都拿到了预售证，但因8号楼属于楼王，位置最好，客户看中后问起为何不卖，并提出能否提前登记预订。

　　“房管局原定在11月初发证给生态城，但媒体不断施压后，政府推迟了发证计划。”该知情人士透露，8号楼的预售证，相隔一个月后才尘埃落定发下来。

　　今年9月，碧桂园在山东威海的十里金滩项目，也被曝出没有拿到预售许可证，收取客户定金的问题。碧桂园回应，因开盘当天销售火爆，其中未取得预售证的房子属于临时加推预订。

　　“全部没有预售证就卖肯定不行，但如果卖五六栋，只有一两栋没拿证，也可以混合着卖，这个很常见。”深圳一上市房企营销负责人说，购房者也早已习以为常。

　　急卖与慢批

　　实际上，无证售房的背后，正是开发商急于快速销售运转与政府审批速度无法匹配的问题。

　　上述深圳上市房企营销负责人告诉记者，追求现金流的开发商都会要求拿地9个月至1年内必须开盘，有的上市房企更短，要求6-8个月推出来，但地方政府的审批速度往往跟不上，有时还需让位于调控。

　　据碧桂园内部人士透露，碧桂园对开发项目从拿地到开盘有严格的时间规定，如首期大多是别墅、洋房，要求6-8个月即开盘，而高层住宅需要一年，广东要求别墅封顶才能发放预售证，高层住宅则需建成三分之二，拿证时间更慢。

　　而万科对项目开发奉行“5946”原则，即拿地5个月动工、9个月销售、第一个月售出四成、产品必须六成是住宅。

　　上述武汉业内资深人士透露，过去三四年，万科在武汉均保持着销售第一，但今年因为产品分布问题，被保利超过，销售压力骤增。

　　“万科过去的风格都是开发城市郊区的楼盘，今年却在汉口市中心有个项目，因涉及拆迁改造，开发进度慢，直到今年11月才入市，这可能影响了万科在武汉的销售计划。”该业内资深人士认为，尤其对地方公司而言，年底迫切需要冲任务，否则年终奖受影响。

    而碧桂园在国庆后更是铆足劲要全面冲刺千亿目标，难以掩饰争分夺秒抢客户的心态。“碧桂园今年业绩翻倍，快跑过程中，难免会有些不守规矩。”深圳某龙头房企人士评价认为，尤其是对地方销售人员而言，以业绩考核导向为主，卖房是终极目标。

　　碧桂园内部人士也称，碧桂园一向是快速周转，从不藏着掖着，该推的推，毕竟今天不知道明天的行情。

　　事实上，碧桂园与万科的产品定位均以刚需为主，并非高价盘，一般不会成为政府调控的目标。

　　碧桂园内部人士告诉记者，一线城市确实存在对高价盘不发预售证的情况，即便发了也不允许网签，但碧桂园除了在广州番禺外，在一线城市都没其它项目，公司80%的项目位于不限购不限贷的城市，而在双限的城市，碧桂园项目位于郊区居多，又不属于政府重点调控的对象，因此很少遇到因为调控而不发预售证的情况。

　　“开发商无证销售，一般是政府已经提前告诉你，哪天可以拿到预售证，但由于种种原因，最后被耽搁，而开发商可能等不及，就提前张罗营销了。”一龙头房企内部人士告诉记者，严格说来，并非为了早卖，而是为了早宣传，在正式开卖之前造势，尤其是小开发商，蓄客期可能更长。