今日，海南高速(000886.SZ)同时发布了2010年年报以及2011年一季报。公司2010年净利润为1.18亿元，而2009年仅有5327万元。值得一提的是，2011年第一季度海南高速归属于母公司股东的净利润已经达到了8610万元，直逼去年全年业绩。
海南高速业绩的快速增长与公司涉足房地产业务关系颇大。随着房地产调控步步紧逼，加上海南省的限价和限购令，海南高速的房地产之路能走多久？
房地产业务毛利率超高
对于公司发布的年报数据，平安证券点评称，公司业绩超预期主要原因是房地产结转收入大幅增加。公司营收主要来源于高速公路补偿款，房地产销售收入和酒店旅游业务，高速公路补偿款和酒店旅游业务较为稳定，预计二者合计贡献利润约达3000万元。
而从主营业务构成来看，交通运输业的毛利率为50%左右，并且保持稳定状态，而公司房地产业的毛利率逐年提高，在2010年中期就已经达到了90%，年报显示毛利率达到了45.44%，已经超越“万保金招”四大龙头房企。可以说，较低的拿地价格保证了海南高速房地产业务的“暴利”。
并且，海南高速还通过竞拍工业用地，再将其变成住宅用地的方式降低拿地成本。
公司在2011年1月17日以公开竞价的方式竞得海南省琼海丝绸厂和海南丝绸印染厂共计204.81亩工业用地使用权和地上建筑物，成交价6250万元。公司分别于2011年1月13日、2011年1月19日支付了上述款项。这也导致了公司今年一季度的预付款项期末数比期初数增加了4372.11%。
资料显示，上述工业用地位于海南省琼海市加积镇兴工路45号，距离琼海市市中心约3公里。海南高速称公司将视未来几年的市场情况，对竞得的土地用途变更为住宅用地，并采取合适的开发方式进行开发。
而海南高速一季报显示，公司1-3月的净利润达到了8610万元，比上年同期增长了736.45%，去年同期只有1029万元。并且这一数字已经逼近公司去年全年业绩。而一季度业绩大增的主要原因也是公司旗下房地产项目净利润增加所致。
在售项目前景堪忧
目前，海南高速旗下主要有两个房地产在售项目：三亚瑞海锦苑和琼海瑞海水城。按照一季报显示，三亚瑞海锦苑房地产项目已经完成建筑面积59,610.59平方米，截止报告期末累计已完成投资20,721.98万元。截止报告期末，琼海瑞海水城房地产项目已完成建筑面积130,398.33平方米，截止报告期末累计完成投资43,125.24万元，完成计划总投资75,705.23万元的56.96%。
根据搜房网显示，三亚瑞海锦苑的销售均价已经达到了18000/平米。据媒体表示，上述地块的楼面地价仅1800元/平方米，由于拿地较早，海南高速已经锁定了高利润率。
虽然房地产已然成为海南高速的一棵摇钱树，不过，这棵树正面临着暴风骤雨。
海南高速表示由于受《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》和海南省三亚市等地相继出台的限购令及限价令房地产调控政策的影响，公司三亚瑞海锦苑和琼海瑞海水城一期的房地产项目销售情况将受到影响。但搜房网上昨日显示瑞海水城一期已经售罄，均价9500元/平方米，而二期价格和开盘时间未定。
究竟瑞海水城销售情况如何，上述相互矛盾的说法令人疑惑。
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