早报见习记者 王齐

　　“我们还有一个回报率更高的项目。不过，这个不能印在纸上，我和你说吧。”4月4日，德佑地产一位置业顾问赵宁（化名）向早报记者介绍称，因开发商需要融资，现在拿出一部分酒店房间进行单卖，“年回报率9%”。

　　其时，赵宁正在徐家汇散发“某200万商铺，包租15年”的广告。据赵宁称，他散发广告中提及的商铺“回报率只有6.8%”。

　　据了解，赵宁所说的有意出售部分房间的酒店，即位于外滩板块的兴宇大酒店，是一家产权酒店。

　　所谓产权酒店，按亚太共管酒店管理协会理事长、全国产权酒店合作发展论坛主任张涛的解释，是指开发商将酒店客房的产权出售给小业主，小业主将自己拥有的酒店客房统一委托给一家酒店管理公司进行经营，经营期限及收益模式由双方约定。

　　诱人的“回报率”

　　据赵宁介绍，兴宇为四星级酒店，毗邻外滩，每日入住率在90%以上，开发商是亚兴实业。据酒店销售人员称，虽然此前销售方有限购五套的说法，但已有一家国企买下了一层。而早报记者昨日再度致电兴宇大酒店销售部门时，已被告知前述项目已于4月10日售罄。

　　前述兴宇大酒店的销售人员称，该酒店此番共推出可售房源120套，分别位于8层、10层和13层。此次售出的房源共五种户型，39.42平方米、52.69平方米、60.75平方米、64.49平方米、109平方米，均价在65000元/平方米。

　　该销售人员同时强调，按照销售合同，购房业主不可以独立经营酒店，亦即必须由亚兴实业来运营。

　　早报记者见到的前述销售合同显示，本次兴宇所售房源的分红标准是，按照投资总额，第一年8%，第二年9%，第三年10%。举个例子，如果购房者以500万元买下一间酒店房间，那么，该购房者第一年可拿到40万元分红，第二年可拿到45万元，第三年可拿到50万元。三年后，可以选择原价返销给酒店，亦可自卖。若继续持有，则可按照房间盈利与酒店方9比1分成。举例来说，如果购房者投资的房间，一年的利润是10万元，其可分得9万元。

　　前述兴宇大酒店的销售人员同时强调，当初酒店所属地块是以小产权办公的形式批报的，现在可直接过户给业主，“还有33年的产权期限”。

　　包租危机

　　事实上，产权酒店自进入中国内地以来，就顶着“高回报率”的光环。

　　香港康年酒店管理集团海南区域发展总监李津，自1996年着手管理产权酒店，他告诉早报记者，中国内地第一轮开发的产权酒店，其实是投资商用以“金蝉脱壳”的一个骗局。“一切的目的就是把房子卖出去。”李津说，虽然投资商承诺给小业主6%至8%的年回报率，但只包租5年左右，“其实，就算酒店一分钱没赚，开发商还是赚饱了。因为5年内投资商只需将收到的购房款抽出一部分给业主作为承诺的固定回报率。5年之后，投资商会把管理酒店的摊子完全抛给业主，揣着剩余的丰厚房款潇洒退场。”

　　投资商承诺的包租年限，已成产权酒店能否真正实现“高回报”的关键。如果说5年太短，那多长的包租年限才是安全期？

　　据了解，《合同法》及相关规定明确，（房屋）租赁期限不得超过20年。超过20年的，超过部分无效。租赁期届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过20年。正因为如此，李津称，产权酒店的投资商应该为业主提供长久的包租保障，第一次合同应当签满20年。

　　但提供20年的包租保障，对于投资商来说并非易事。早报记者致电多家中介代理机构了解到，大多产权酒店的包租年限都在5至10年。

　　中国指数研究院副院长陈晟指出，投资商能否在持有环节给予业主保障，已成产权式酒店发展的一道槛。

　　利润拆解

　　产权酒店的利益主体包括投资商、产权业主、地方政府和酒店管理公司。

　　据李津介绍，产权酒店投资商的利润分为两部分，一部分和土地地价升值相关，另一部分就是“环节”利润。由于产权酒店的售价，一般能达到周边商品房售价的1.3倍，所谓环节利润指的就是30%的差价利润减去相关配套措施费用。根据以往的经验，“环节”利润在10%左右。“举个例子，商品房的售价是100万元，那么产权酒店的售价能达到130万元，环节利润就是10万元。”

　　而小业主与酒店管理公司约定的收益模式一般包括两个方面，投资回报率以及免费住宿天数的使用权。

　　据张涛介绍，小业主的投资回报有三种形式，经营分红、固定投资回报，以及保底回报+经营分红。不过，国内投资者更青睐于固定投资回报。固定投资回报并未实现投资回报的最大化。投资的风险自然是完全落在了酒店管理公司和投资商的头上，但酒店的租金收益也与小业主无关。

　　张涛称，不论年景如何，产权酒店的客房营业收入至少有四成要交给小业主。几家中介机构甚至称，小业主可以从客房收入获得的回报最高可达九成。

　　关于免费住宿，酒店管理公司一般会赠送给小业主若干免费住宿天数，且可选择交换系统内的任一家酒店入住。

　　在旅游淡旺季明显区隔的地区，张涛称小业主还可以和酒店“共管”，即结合酒店和度假公寓进行对接。度假公寓的业主按照酒店的装修，旺季的时候可委托酒店经营，淡季的时候则自己管理。

　　此外，还有“分时度假”模式。据李津介绍，小业主每年在自己购买的酒店房间有三到四个月的入住使用权，除此之外没有任何分红。

　　地方政府同样可以从产权酒店运营中获益。李津称，在三亚，产权酒店开业后，需交纳其营业总收入5.55%的营业税，及业主收益12%的租赁税，远高于酒店和住宅所需缴纳的相关税费。而这笔税费将归入地方财政。李津还称，旅游城市对于产权酒店的相关政策相对优惠。

　　国内产权酒店市场的蛋糕现在有多大？张涛告诉早报记者，目前全国有1500家产权酒店，资金规模2000亿元以上，业主30多万，相关从业人员近百万。他表示，投资主体的变化加重了产权酒店的需求。现在的酒店大部分是在二三四线城市成长。相对于以前造酒店的是像中石油、中粮等央企，现在大部分的酒店是民企来做，所以有资金回流的需求。

　　不过，李津也强调，产权酒店很难遍地开花，因为它必须依附于旅游业发达的地区才能长久生存。

　　用地性质尴尬

　　既然兴宇的投资回报率如此之高，中介机构在推销时为何讳莫如深？中国产权酒店当前面临的用地性质尴尬，或许是原因之一。

　　据张涛介绍，当下中国产权酒店的用地性质千差万别，有商住用地，有商业用地，甚至有住宅用地。总体而言，商业性质土地和住宅用地平分秋色，“而在商业用地性质中，有一种称之为宾馆用地性质，但大部分产权酒店都不是宾馆用地性质。因为中国的宾馆用地产权是不允许拆分到每一户的，至多拆分成一层。”

　　方方地产分析师印林佳也称，政府在推出土地时，预申请公告里都会标明土地的产权可否分割。其实，商业用地的产权分割和政府的规划预期是分不开的。

　　上海和北京此前便已叫停“酒店分割出售”。

　　2009年6月，上海市房管局、上海市规土局联合发布的《上海市房地产登记技术规定（试行）》称，非居住房屋以规划确定的完整功能、可以独立使用，并且有明确、唯一编号的房屋或者特定空间为基本单元，如独幢的宾馆、公寓式酒店以幢为基本单元，不得分层、分套出售。

　　2010年5月，北京市住建委发布的《关于加强酒店类项目销售管理有关问题的通知》也提到，“2010年5月31日后，通过出让方式取得国有土地使用权的酒店类项目一律不得分层、分套（间）办理酒店类项目的测绘成果备案、预售许可和现房销售确认手续。”

　　上海市住房保障和房屋管理局房产权籍管理处一位工作人员昨日说，产权酒店和普通酒店的用地性质只能是商业用地，现在产权酒店和普通酒店都只有一个产权，且只能整幢转让。该工作人员强调，如果因此，购房者需自己通过法律途径解决。另一上海市房管局市场监督处人士也强调，酒店不可以分割产权出售，不然就是违规。

　　但酒店房间分割销售的现象依然在多地存在。

　　张涛分析，目前并没有一个统一的法规来规定产权酒店的用地性质，所以还是会出现打擦边球的例子。比如，有开发商会在住宅用地上建酒店经营，再将酒店房间出售，届时产权证的性质自然是宅地，“开发商和业主也会对此达成默契。”

　　盈科（上海）律师事务所房地产开发部主任宋安成分析，土地出让环节很复杂，和政府的业态规划有关。“但有时候业态很多，就会出现一些宅地建酒店这样的例外。”

　　李津就称，在海南，40年期限的商业用地仍属不可分割产权，但产权酒店可使用70年产权的住宅用地建设。

　　新华社4月26日的报道称，“海口市有关部门在研究对房地产产品进行分类管理，调整产品结构，把产权式酒店、酒店式公寓、度假村等经营性旅游地产从普通商品住房中分离开，作为旅游地产来管理和销售。”