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国务院高压政策频出台 海南楼市何去何从
作者:编辑/王有明 来源:新浪房产 点击数:3816 更新时间:2010-04-19【字体:

    从4月14日国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议,研究部署遏制部分城市房价过快上涨的政策措施,到15日见诸各大媒体醒目位置的重磅炸弹:90平米以上购房首付3成,第二套执行首付5成利率1.1倍,再到17日《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》的出台,这也是继今年年初中央用“遏制”取代“抑制”后,首次在房价调控上表现出“坚决”。在这一系列政策调控下,海南楼市将何去何从?

  高压政策密集出台 中央终于“坚决”了

  4月14日 国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议,分析一季度经济形势,研究部署下一阶段经济工作。

  4月15日,传出前所未有的重磅政策:90平米以上购房首付3成,第二套执行首付5成利率1.1倍。

  4月16日 北京土地挂拍政策大改革,日后难再出地王:首个“限房价”地块挂牌式的项目。弱化价格因素,防止高价地限制企业拿地,规模防止囤地试点限房价、限地价方式。

  4月17日在中华人民共和国政府网站上一则《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》国发〔2010〕10号,再次冲击了所有人的心灵。

  短短一周之内,中央如此高密度高强度的政策出台可以说是我国近几年房地产调控政策以来最严厉的政策组合,从政府监管、金融政策、交易税费、土地交易、房源供应等多方面、首次一次出台系列政策。如此密集全面的新政策集合首次出台,可以说是历史以来最严厉,甚至是全球罕见,可见政府监管部门对目前高房价带来的问题已经有充分的认识。《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》无论是加大保障性住房的供应,还是通过差别化的税收、信贷土地政策,引导住房消费,抑制投资投机,乃至于进一步明确政府的责任,维护房地产市场秩序,打击违法行为,都是在增强2009年底至今出台的楼市调控措施的操作性和执行力。

  有分析人士指出,中央此举在于进一步完善前期出台的房地产调控的政策措施为主旨同时,向外界传递政府调控市场的决心和信心,真正稳定市场预期,抑制投资和投机性购房,遏制房价的非理性上涨,释放房地产泡沫,让房地产真正回归消费和民生。《通知》中首次用到“坚决”一词,说明政府这次对房地产调整真是下了狠心。

  观点解读楼市新政对海南楼市的影响

  17日中华人民共和国政府网站上公布的《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》中,土地政策、金融政策、供应比例、交易税费、外资购房限制所有楼市能够想到的所有政策如此密集的一次全部出台,可见政府对房价打压的力度空前。

  此次新政在新政各地区各有关部门要切实履行稳定房价和住房保障职责、坚决抑制不合理住房需求、增加住房有效供给、在加快保障性安居工程建设、加强市场监管等五大方面十条规定中在进一步完善前期出台的房地产调控的政策措施为主旨,同时向外界传递政府调控市场的坚决态度。

  区别于“国11条”, 此次《通知》对于调控当前房地产市场,可以说仍然有诸多的亮点和新意:

  第一、实行更为严格的差别化住房信贷政策。对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭,贷款首付款比例不得低于30%;对贷款购买第二套住房的家庭,贷款首付款比例不得低于50%,贷款利率不得低于基准利率的1.1倍;对于商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区,商业银行可根据风险状况,暂停发放购买第三套及以上住房贷款;对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。地方人民政府可根据实际情况,采取临时性措施,在一定时期内限定购房套数。

  有业内人士指出,作为外销型房产的海南,新规作为一把“双刃剑”从一定程度上严格限制了各种名目的炒房和投机性购房,但也将在一定程度上影响海南楼市的刚性需求群体,即首套房和改善型住房购买者的购买欲望。业内人士认为,信贷的收紧信号首先波及的是自住购房和改善性购房人群。当初,财政部实施贷款利率的优惠,就是为了拉动自住购房和改善型需求入市。虽然这也在一定程度上增加了炒房者的投资成本,但这些人大多实力较强,利率优惠的变动对他们影响较小,而受打击大的可能还将是刚性需求群体。由于近两三个月海南房价迅速拉升,面对银行房贷的收紧,导致这些刚需群体买房的门槛进一步提高,让无房户中的中低收入家庭更趋被动观望。某金融业内人士就指出,“供需关系变化了,供应量没有太大变化的同时,本地市场的需求量方面,随着一部分投机炒房客的退出,或许会暂时出现供大于求的局面,因此有些人可能会开始或继续观望楼市变化。”

  第二、明确建立考核问责机制。规定中指出,稳定房价和住房保障工作实行省级人民政府负总责、城市人民政府抓落实的工作责任制。住房城乡建设部、监察部等部门要对省级人民政府的相关工作进行考核,加强监督检查,建立约谈、巡查和问责制度。对稳定房价、推进保障性住房建设工作不力,影响社会发展和稳定的,要追究责任。

  据了解,今年海南住房建设用地供应计划总量为1564公顷。保障性住房建设被列为海南省“一号民生工程”,今年,海南保障性住房计划用地393.59公顷(廉租房44.92公顷,经济适用房348.67公顷);棚改房计划用地62.59公顷;中小套型商品房计划用地672.46公顷。保障性住房、棚户区改造和中小套型商品房等三类用地计划供应量占住房用地计划供应总量的72.2%。截至3月底,全省利用中央新增投资资金建设的廉租住房已累计建成6316套。其中,目前已建成的廉租房中已分配入住4892套。省住建厅还会同监察、财政、民政等部门对海口、琼海、保亭的廉租住房分配入住管理情况进行了专项抽查。

  随着去年大批的廉租房建成并相继投入使用,加上今年海南保障房建设的力度,相信在新政助推下,海南各区县还将投入更多资金,建设保障性住房。

  第三、加强对房地产开发企业购地和融资的监管及加大交易秩序监管力度。规定指出,国土资源部门要加大专项整治和清理力度,严格依法查处土地闲置及炒地行为,并限制有违法违规行为的企业新购置土地。严禁非房地产主业的国有及国有控股企业参与商业性土地开发和房地产经营业务。对取得预售许可或者办理现房销售备案的房地产开发项目,要在规定时间内一次性公开全部销售房源,并严格按照申报价格明码标价对外销售,对存在捂盘惜售、囤积房源、哄抬房价等行为的房地产开发企业,要加大曝光和处罚力度,问题严重的要取消经营资格,对存在违法违规行为的要追究相关人员的责任。

  据此业内人士认为,加强市场监管主要针对的是捂盘、捂地等不良行为。这些行为扰乱了市场的正常秩序,容易误导购房者,造成购房恐慌,使市场失去真实的反应。同时严禁国企参与房地产开发也将对“地王”现象进行限制,也就是扩大了市场的供给,有利于市场回归合理。面对海南节节攀升的地价,将有望通过更加合理的方式去要调控,一步完善对房地产销售的监控,明确提出开发商要在规定时间内一次性公开全部房源,严格按照申报价格,明码标价对外销售,使销售渠道更加透明,对于开发商捂盘惜售造成的市场性恐慌也将得到一定遏制。

  新政难撼房价?海南楼市何去何从?

  虽然从去年年底开始,中央陆陆续续便出台了许多房地产相关调控政策,其中就有我们熟悉的“国11条”等,相对于前几轮调控遭遇到民意的冷遇,此次调控可谓“拳脚相加”,只是此轮调控能否最终回归民意,还尚不得知。我们所知道的,仅仅是“坚决”了。

  就房地产调控措施而言,此次出台的《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》及中央前期出台的一系列政策,无论是加大保障性住房的供应、二套房贷的收紧,还是打击圈地囤地等行为,都抓住了当下高房价的弊端和制度根源。只要每一项政策真正落实到位,房价的回落应在情理之中。海甸岛某项目策划经理陈先生告诉笔者,房价向两头极端发展都是不健康的,涨太高容易有泡沫风险,但是如果海南房价过快下降又会形成不良贷款,所以房价回归合理才是最理想的。此外,08—09年海南建设的保障性住房在今年将会有一个交房高峰,大批房源供给市场,肯定能缓解中低收入者住房难的问题,加上海南的建设国际旅游岛等众多利好因素影响下,因此他此次出台的行政对海南影响甚微,海南房市主调将是“稳”,市场波动不会太大。

  国际旅游岛的获批,无疑是未来海南发展注入的一剂强心针,这也是继海南办特区后第二次腾飞的机遇。然而,“国际旅游岛”的建设目的,不是将海南建设成为“国际房产岛”,经济发展的命脉应该是旅游服务产业,房产仅仅是其中一个分支,而不应该成为经济命脉。笔者认为,应该正确贯彻落实此次规定,加强城市基础设施的建设与完善,进一步优化海南各产业结构,增加经济增长新亮点,造福岛内居民,服务岛外来客方才凸显政策的优越性。

 

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